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第一部分 二手房买卖纠纷解决图解5

第一章 二手房买卖合同效力5

01.房屋买卖合同流程5

02.二手房买卖合同效力6

03.共有房屋交易的合同效力7

第二章 二手房买卖钱款交易11

01.定金11

02.购房款11

第三章 二手房买卖合同的履行15

01.产权过户登记15

02.二手房交易所涉税费16

03.交房17

04.违约责任17

05.合同解除和撤销18

第四章 二手房交易其他纠纷21

01.中介责任21

02.刑事责任22

第二部分 二手房买卖纠纷处理锦囊27

第一章 二手房买卖合同效力27

01.限制交易的房屋买卖合同无效27

02.无产权证房屋买卖合同仍有效28

03.网签房屋买卖合同成立并具有法律效力30

04.房屋买卖合同被确认无效的处理32

05.无权处分的第三人出售他人房屋的合同效力34

06.订立阴阳合同的效力36

07.买卖双方明知房屋是违法建筑仍进行买卖，合同无效37

08.未到上市交易期限的经济适用房不能买卖39

09.一房二卖，两份房屋买卖合同的效力40

10.对房屋地址重大误解，房屋买卖合同可撤销43

11.购买经济适用房的房号行为无效45

12.借名买房行为的法律效力47

13.城镇居民购买农村房屋买卖合同的效力49

14.小产权房交易的风险51

15.军产房交易的风险52

16.儿子卖父亲房，因拆迁补偿上涨父亲反悔，房屋买卖合同效力的认定54

17.善意购房人买房的效力57

18.城市居民购买农村宅基地房屋的买卖合同无效59

19.农村村民之间可以转让私有住房61

20.土地性质转变后房屋买卖协议的效力62

21.未依法登记领取权属证书的房屋转让合同的效力64

第二章 共有房屋交易纠纷69

01.共有房屋，未经共有权人同意出售的合同效力69

02.夫妻一方未在配偶同意出售证明上签字，买卖合同仍有效71

03.夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋，合同无效应承担缔约过失责任73

04.夫妻一方擅自处分共有房屋的，买房人可以构成善意取得75

05.卖方已婚，应分清个人财产还是共同财产后再出售77

06.离婚后前妻卖房，合同效力认定79

07.情侣共同购房后分手，房屋共有的处理81

08.妻子单方卖房收定金丈夫不同意的合同效力83

09.夫妻一方擅自处分共有房屋但未过户，买受人不构成善意取得85

10.共有人的优先购买权更优先于承租人的优先购买权，承租人购房合同无效87

第三章 二手房买卖中的定金罚则适用93

01.合同中约定定金，违约方适用定金罚则93

02.协议收回定金后无权要求双倍返还定金95

03.名为定金协议实为买卖合同的认定97

04.放弃定金，未有约定，仍需继续履行合同99

05.订金与定金不同，不适用定金罚则101

06.买方反悔，意向金不能返还104

07.房屋买卖合同解除，违约方须返还定金105

08.房屋买卖合同协商不成，定金可以退还107

09.购房定金收据中的定金性质应当如何认定109

10.二手房买卖中定金未交付，仍应承担违约责任111

11.定金不得超过房屋成交价格的20％，超过部分无效114

第四章 二手房买卖中的购房款定性119

01.付款时间约定不明时，房款支付时间119

02.房屋购房款的贷款办不成，购房合同的处理121

03.办理房屋尾款贷款手续迟延，买方承担责任需分情况123

04.住房公积金贷款已批，合同可以继续履行125

05.二手房的价格评估问题127

06.房屋首付款未约定付款时间，合同继续履行129

07.模糊约定的付款方式如何处理130

08.合同因卖方违约解除，应赔偿购房款的同期贷款利息133

09.付款时间和过户时间约定不明产生争议，应同时履行135

10.逾期支付购房款，须按日支付违约金137

第五章 二手房产权过户登记纠纷143

01.法院查封房屋不能办理过户登记，可解除合同143

02.有抵押权的房屋，须先解押，才能办理过户145

03.不能过户的房屋买卖合同的处理147

04.借名买房虽然可以过户但风险大150

05.解抵押产生的房产过户纠纷152

06.房屋被他人转卖并过户给非善意第三人，第三人无权占有房屋154

07.限购政策引发的房屋过户迟延构成违约，解除权如何认定157

08.同村村民的农村房屋买卖未过户不能导致合同无效160

09.过户时签字作假导致房产证被撤销如何处理162

10.央产经济适用房交易在特定条件下可以过户165

第六章 二手房交易中的税费171

01.签合同几年后才过户，虽可避税，但存在风险171

02.“假赠与，真买卖”避税的交易风险172

03.购房款拆分为装修款的避税174

04.卖方“假离婚”将房屋过户给他人以避税的风险176

05.阴阳合同避税的风险178

06.典当抵押不能合理避税180

07.买方承担自身逾期履行导致增加的税费182

08.卖方隐瞒房屋非“满五唯一”事实，须承担个人所得税185

09.个人所得税须按照转让所得20％缴纳188

10.违约方拒绝承担税费，守约方可以解除合同192

第七章 二手房交易中的质量担保199

01.购买二手房后房子出现质量问题该找谁199

02.卖方迟延交房，应按约定支付违约金200

03.交房时发现漏水，卖方承担违约责任203

04.带租转让房产，过户迟延时租金收益归哪一方205

05.已交房验收后发生的房屋漏水质量问题由买受方承担208

06.交房中发现质量问题如何处理210

第八章 二手房买卖的违约纠纷217

01.违约金约定过高，违约方可以请求法院减少违约金217

02.房价上涨，卖房人不可以支付违约金终止交易219

03.房价上涨导致卖方违约，买方有权主张房款20％的违约金222

04.房价上涨，卖方反悔，房屋差价可以得到赔偿223

05.卖房人的户口未迁出，违约方须承担违约责任225

06.学区房约定不明，卖方不构成违约227

07.约定违约条款，防止“一房二卖”被违约229

第九章 二手房买卖合同解除和撤销的后果235

01.解约条件成就可以解除合同235

02.卖方隐瞒房龄，买方可以撤销合同236

03.违反房屋限购政策，可以解除合同238

04.隐瞒凶宅事实，合同可以解除241

05.房屋实际面积与房本不符构成重大误解，可以撤销房屋买卖合同243

第十章 二手房买卖中介公司的责任249

01.买卖房屋跳开中介要承担违约责任249

02.中介公司提供虚假信息，应承担赔偿责任251

03.中介“吃差价”，买方有权要求返还差价252

04.买卖双方解除合同，无权要求返还中介费254

05.买卖合同未订立，中介公司无权要求买方支付中介费256

06.中介居间不成，买方无权要求赔偿259

07.业主“一房二卖”，中介公司无过错不应承担责任260

08.避免被中介“吃定金”的方法262

09.中介的“全包价”欺骗获取的房款差价应当退还264

10.不要进行个人现金收房，慎重选择代理中介公司266

11.尽量避免授权独家代理出售268

12.谨防中介公司为成交故意隐瞒事实270

13.谨防中介公司工作人员冒充房东办理过户272

14.谨防中介公司擅自挪用房款投资274

15.中介不让买卖双方见面以赚差价，应当返还差价277

第十一章 二手房买卖所涉刑事问题281

01.因一房多卖构成合同诈骗罪的情形281

02.谨防以办理买卖回迁房的方式的合同诈骗283

03.谨防假扮购房人骗购的合同诈骗284

04.谨防假冒中介公司诈骗286

05.谨防制作假证件诈骗卖房288

06.中介工作人员截留购房保障金构成挪用资金罪290

附录295

一、相关法律法规295

1.中华人民共和国合同法（节选）（1999.3.15）295

2.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（节选）（1999.12.1）305

3.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（节选）（2009.2.9）306

4.最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（节选）（2012.3.31）306

5.中华人民共和国民法通则（节选）（2009.8.27修正）308

6.最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知（节选）（1988.1.26）313

7.中华人民共和国物权法（节选）（2007.3.16）316

8.中华人民共和国担保法（节选）（1995.6.30）319

9.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（节选）（2000.9.29）320

10.中华人民共和国婚姻法（节选）（2001.4.28修正）321

11.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（节选）（2001.12.24）322

12.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》（节选）（2017.2.20修正）323

13.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（节选）（2011.7.4）323

14.中华人民共和国城市房地产管理法（节选）（2009.8.27修改）324

15.中华人民共和国民事诉讼法（节选）（2017.6.27修正）326

16.国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（2006.7.18）327

17.财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（2016.2.17）330

18.国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（2013.2.26）332

19.经济适用住房管理办法（节选）（2007.11.19）336

20.房地产经纪管理办法（节选）（2016.3.1修改）336

二、常用合同样本340

1.存量房屋买卖合同（中介成交版）340

2.存量房屋买卖合同之补充协议（中介成交版）347

3.二手房买卖合同（个人成交版）351

4.二手房定金合同359

5.居间服务合同361