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第一章 土地增值税政策盘点3

第一节 土地增值税开征及调控的背景3

一、开征历史背景3

二、现行调控背景5

三、土地增值税反避税背景6

第二节 政策盘点8

第三节 企业所得税与土地增值税差异比较13

一、房地产企业的企业所得税汇算清缴与土地增值税清算差异比较13

二、房地产企业企业所得税与土地增值税政策比较16

第四节 土地增值税重要政策解读48

一、国家税务总局公告2010年第29号48

二、国税发〔2010〕53号52

三、国税函〔2010〕220号55

四、国税发〔2009〕91号67

五、国税发〔2006〕187号73

第五节 房地产业土地增值税的税收优惠政策78

一、建造普通标准住宅的税收优惠78

二、国家征用、收回房地产的税收优惠78

三、个人转让房地产的税收优惠78

四、企业以房地产投资联营的税收优惠79

五、合作建房的税收优惠79

六、企业兼并的税收优惠79

七、旧房转为廉租住房、经济适用住房的优惠79

第二章 房地产会计业务的核算83

第一节 房地产业主要会计科目和账务处理83

一、主要会计科目83

二、主要账务处理84

第二节 房地产开发成本的核算99

一、开发成本核算对象的确定99

二、开发成本核算的明细科目100

三、开发成本的结转107

四、开发成本的核算案例109

第三节 房地产企业期间费用的核算117

一、期间费用117

二、销售费用117

三、管理费用117

四、财务费用117

五、会计分录118

第四节 房地产企业相关税收的会计处理119

一、有关营业税金及附加的会计处理119

二、有关企业所得税的会计处理120

三、有关土地增值税的会计处理121

四、有关其他税种的会计处理122

第五节 房地产企业其他业务的核算123

一、代建业务的核算123

二、保证金的会计处理124

三、银行贷款的会计处理125

四、“招、拍、挂”取得土地使用权的会计处理125

五、在先预付政府相关管理部门的保证金时的会计处理125

六、提取现金时的会计处理125

七、地下车位收入与成本的会计处理126

第六节 土地增值税的核算129

一、土地增值税的计算方法129

二、土地增值税扣除项目应注意的几点问题133

第七节 后续管理141

一、土地增值税清算资料的归档141

二、土地增值税清算税款跟踪入库142

三、清算时未售部分在清算后销售的处理142

四、清算结束后发现纳税人造假的处理142

第三章 土地增值税清算流程145

第一节 土地增值税清算应知应会145

一、房地产开发市场与土地储备制度145

二、关于土地增值税纳税主体的认识146

三、关于土地增值税应税行为的认识148

四、不征税和免税的交易行为的理解150

五、土地增值税清算单位的确认152

第二节 土地增值税清算程序160

一、土地增值税清算流程160

二、清算前的准备工作162

三、土地增值税清算资料的审核164

四、扣除项目金额情况的审核167

五、在清算审核时应注意的其他问题173

第三节 土地增值税清算案例175

一、土地增值税计算案例175

二、土地增值税清算案例179

第四章 土地增值税清算审核实务207

第一节 土地增值税转让收入清算审核的原则及内容207

一、收入确认原则207

二、收入审核208

三、转让房地产收入的具体审核209

第二节 土地增值税扣除项目清算审核的原则及内容212

一、审核原则212

二、扣除项目及费用的审核213

三、其他方面的审核228

四、核定征收230

第三节 建安成本会计核算与税务审核评估分析235

一、建安成本会计核算的一般原理235

二、房地产开发企业建安成本存在的问题242

三、建安成本税务评估审核分析方法243

四、关于加强建安成本税务管理的对策思考256

第五章 征收管理259

第一节 项目登记管理259

一、项目登记259

附：土地增值税项目登记表260

二、项目登记（变更、注销）事项261

附：房地产开发项目注销登记申请审批表（以河北省为例）262

第二节 清算涉税档案管理265

一、提供清算资料的要求265

二、房地产开发企业报送资料登记表265

第三节 预征管理269

一、土地增值税预征现状269

二、现行征收方式存在的问题270

三、土地增值税预征系统271

四、动态管理，合理预缴土地增值税277

第四节 核定征收280

一、核定征收的情形280

二、土地增值税核定征收流程图281

三、核定征收的限制规定282

第五节 申报管理283

一、纳税人自行申报283

二、税务中介机构审核鉴证285

三、鉴证内容286

四、法律责任286

第六节 受理审核288

一、受理清算申报资料288

二、审核清算申报资料288

三、重点审核内容288

第七节 票据管理290

一、发票管理原则290

二、合法有效凭证的认定290

三、土地增值税扣除凭证列表294

四、发票管理297

五、违章处理298

第八节 清算检查299

一、日常检查299

二、专项检查299

三、专项督查300

第六章 典型案例305

第一节 应税收入确认案例分析305

第二节 项目扣除案例分析309

第三节 旧房转让土地增值税清算案例分析326

第四节 税收筹划328

一、土地增值税优惠政策应用案例328

二、土地增值税筹划方法及应用案例330

三、增值税筹划控制图338

第五节 普通标准住宅的定价策略339

第六节 合作建房清算问题案例343

第七节 精装修住房的筹划347

第八节 非房地产企业土地增值税清算案例350

第九节 房产企业土地增值税清算稽查案例357

第十节 项目清算后尾房转让如何缴纳土地增值税分析362

第十一节 土地增值税争议案例分析364

第七章 实务答疑373

第一节 土地增值税清算实务问答373

一、清算对象的界定373

二、收入375

三、土地成本与建造成本385

四、与转让房地产有关的税金396

五、费用扣除398

六、税收优惠相关问题408

七、土地增值税额计算417

八、其他相关问题423

第二节 土地增值税特殊事项问答439

附录1446

附录2450